房产中介未尽居间义务造成损害应担责

发布日期：2020-03-08 来源: 未知 阅读量（）

　　基本案情：原告通过被告A公司购买被告甲、乙夫妻的房产。被告A公司表示，被告甲、被告乙均同意通过被告A公司出售该房产。被告甲提供该房相关购房产权材料、婚姻关系证明、夫妻身份证明，表示已取得其妻子被告乙的完全同意出售该房产。2018年2月26日签订房产买卖协议之前，被告A公司已有要求被告乙在房产买卖协议签订当日要到场。2018年2月26日被告甲到A公司表示，其妻子被告乙事情多，临时没法到现场。原告与被告A公司要求被告甲当场与被告乙进行房屋买卖细节的确认，被告甲当场打了被告乙免提电话，得到被告乙的同意。2018年2月26日，原告与被告甲签订买卖房产协议后，原告与被告A公司多次催促被告甲于2018年3月30日前通知被告乙前来补签房产协议。签订合同当日，原告支付第一笔五万定金给被告甲。之后原告依照房产买卖协议于2018年3月2日支付了第二笔五万给被告甲(包括三万定金及二万房款)。甲出具一张收到八万定金的收条。2018年2月26日签订合同当日，原告支付给被告A公司中介费9000元。此后，经原告和被告A公司多次催促，被告甲从最初在被告A表示被告乙肯定会前来补签合同，逐渐变成被告甲表示被告乙肯定不会到被告A公司;同时被告A公司多次联系被告乙遭到拒绝，直到近日被告乙手机关机，被告A公司与原告无法联系到被告乙。被告甲表示被告乙在使用另一部手机，但不告知被告A公司被告乙另一部手机号码。在被告A公司电话数次通知被告乙期间，被告乙在数次电话接通后都表示在忙，从未口头明确表示不卖房不知情，说明她对卖房一事是知情并默认的。由此，被告甲、被告乙的种种行为使原告产生不安。原告于2018年3月28日依法行使不安抗辩权，当日通过EMS邮寄给被告甲和乙“买方急催卖方乙补签房屋买卖协议并行使不安抗辩权通知函”，原告通知被告甲、被告乙中止支付2018年3月30日第三笔五万，要求2018年4月10日前被告乙到被告A公司处补签合同或提供被告乙委托被告甲房屋买卖授权委托书，被告甲、被告乙履行上述义务后，原告才同意支付第三笔五万元恢复履行合同，否则如因此产生的协议不全面或不能履行的，由被告甲、被告乙承担，原告有权依据协议及法律的相关规定，要追究被告甲、被告乙的法律责任。该函已由被告甲签收。2018年3月28日，原告同时通过EMS邮寄给被告A公司“买方急催A公司中介催促要求卖方之一乙补签房屋买卖协议并转告其买方行使不安抗辩权通知函”，陈述内容同上，并烦请被告A公司将原告之上述内容明确告知于被告甲，以履行居间之尽责。否则，原告有权依据协议及法律的相关规定，追究被告A公司之法律责任。被告A公司签收到该函件后，当日将该函用顺丰快递邮寄给被告甲。然而，被告乙仍未在2018年4月10日前往被告A公司补签手续或提供房屋买卖委托书，手机仍处于关机状态。被告乙的态度表明，她故意关机，她不愿意配合房产买卖协议的继续履行。由于一直以来，经原告和被告A公司催促，被告甲未提供被告乙的授权委托书，也未提供其与被告乙关于出卖该房的微信截图，甚至在被告乙关机后不提供被告乙另一部手机号码;而被告乙在明知房屋卖给原告的情况下故意关机长达半个月。因此可见，由于被告甲、被告乙的原因，造成《房产买卖协议书》无法继续履行，其已构成违约，要付全部的违约责任。原告于2018年4月26日发现，在中国执行信息公开网，以甲的身份证号查询，发现甲是老赖。另外，涉案房屋是2016年8月20日向开发商交付定金，此时系被告甲、被告乙夫妻关系存续期间。

　　法院判决：一、解除丙与甲于2018年2月26日签订的《房产买卖协议书》;二、甲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付丙180000元，A公司在100000元数额范围内与甲承担连带偿还责任;三、A公司当于本判决发生法律效力之日起十日内退还丙中介费9000元;四、驳回丙的其他诉讼请求。

　　律师解析：本案讼争房产系乙与甲登记离婚之后，由乙向B公司所购买。甲在未取得乙授权的情况下，作为甲方与丙及A公司签订《房产买卖协议书》，其行为属于无权代理。在乙拒绝追认的情况下，本案讼争房屋的买卖合同对乙不发生法律效力，但该合同并不因甲的无权代理而无效，而是发生合同无法履行的违约责任由甲承担的法律效果。因乙对甲的无权代理行为不予追认，导致丙不能实现合同目的，故丙请求解除合同，并要求甲承担违约责任，符合法律规定，应予以支持，根据双方所签订的《房产买卖协议书》第十三条的约定，双方除遇不可抗拒因素外不得中途违约。若甲方中途违约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自违约之日起三日内退还乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款(不计利息)返还给乙方;若乙方中途违约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方违约之日起三日内将乙方的已付购房款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。因甲不能履行合同，故丙有权按照约定解除合同并要求承担相应的责任。本案双方当事人在《房产买卖协议书》中既约定违约金又约定定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，丙不能并用违约金和定金条款。经本院释明后，丙选择适应定金条款，丙请求甲双倍返还定金，即向其支付160000元，符合双方的约定及法律规定，应予以支持。丙请求甲赔偿其利息、保全费、保全保险费等属于其损失的一部分，已在双倍返还定金中予以体现，不再予以支持。甲还应当退还丙所支付的购房款20000元。A公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。本案中，A公司未就本案讼争房产是否属于夫妻共同财产及甲的代理权进行调查核实，导致丙的定金及购房款共计100000元至今未能讨回。A公司应当在甲所负债务的100000元数额范围内承担连带偿还责任，并退还丙中介费9000元。

　　相关法条：《中华人民共和国合同法》

　　第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

　　第九十四条第(四)项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

　　第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。